第17話：中古アパート購入後に気づいた4つの誤算と、それでも乗り越えられた理由

不動産投資は買って終わりではありません。購入後にこそ、想定外のことが起きます。

3棟目に購入した中古アパートでも、いくつかの誤算がありました。今回は私が実際に経験した誤算を正直にお伝えします。

誤算その1｜家賃滞納者がいた

購入後に発覚しました。契約時に売主からの告知は一切なく、完全に想定外でした。

教訓：購入前に管理会社へ入居者の支払い状況を確認しておくべきでした。

管理会社からの勧めがあり、購入後すぐに防水工事を実施しました。購入前には想定していなかった出費です。すぐにやる必要はありませんでしたが、予防的な意味もあり実施しました。

教訓：中古物件は、屋上・外壁など見えにくい箇所の状態を事前に確認することが大切です。

給湯器・エアコンなど古い設備が多く、退去のたびに順次交換が必要になりました。積み重なるとコストになります。

教訓：内覧時に設備の年式を確認し、購入価格の交渉材料にする方法もあります。

学生は卒業や転居で退去するため、回転率が高くなりがちです。募集費用や原状回復費用がその都度発生しました。

教訓：エリアの入居者属性は、収支計画に必ず反映させましょう。

いろいろありましたが、キャッシュフローに余裕を持って購入していたので、運営に支障は出ませんでした。

現在もほぼ満室で稼働しています。想定外のコストを吸収できる収支設計が、長期運営の安定につながります。

中古物件は新築と違い、購入後に「想定外」が出てくることが珍しくありません。だからこそ、

この3点が、中古投資を成功させるカギだと、3棟目を通じて改めて実感しました。