第32話：1棟目で保険未加入だった私が学んだ、大家の火災保険・地震保険選び

第2話「1棟目の事故」で少しお話しした通り、私は最初のアパートでは火災保険に未加入でした。

そんな状態でベランダ崩落事故が起きた時の、文字通り肝を冷やした経験から、火災保険についてしっかり学び直すことになりました。

今回は、私の失敗談と、その後に整理した「大家として火災保険に何を求めるべきか」をお伝えします。

1棟目の事故と「もし人がいたら……」

第2話で書いた通り、相続した1棟目のアパートでベランダの一部が崩落しました。

その時の調査で発覚したのが、火災保険未加入という事実でした。

「火災保険」という名前ですが、実は火災以外もカバーする保険です（契約内容によります）。建物本体の損害については、突発的な事故であれば対象になることが多いですが、経年劣化・老朽化が原因の損害は免責になるケースが多い点には注意が必要です。

また、第三者への賠償（通行人にケガをさせた等）は火災保険本体ではなく、後述する施設賠償責任保険でカバーされる点も重要です。

幸い、崩落時にベランダの下に人はいませんでした。修繕費用は自己負担で済みましたが、もし通行人がいたら……賠償額は数千万円〜億単位になっていたかもしれません。

この経験で、**保険は「あった方が良い」ではなく「絶対に必要」**だと痛感しました。

そもそも火災保険でカバーされるもの

「火災保険」は名前のわりに、火災以外も幅広くカバーします。ただし、現在の主流は 「補償を選択して組み合わせる」スタイルで、契約内容により実際にカバーされる範囲は異なります。

補償項目	内容
火災	火事による焼損
落雷	落雷による故障
破裂・爆発	ガス爆発など
風災・雹災・雪災	台風・雪害・雹害
水濡れ	配管漏水など
水災	洪水・浸水（要オプション）
盗難	物品の盗難
外部からの衝突	車の突入など

注意点：

ハザードマップで水災リスクが低い物件は水災を外す、などが一般的
経年劣化・老朽化が原因の損害は対象外になることが多い

また、**地震・噴火・津波による損害は別途「地震保険」**が必要です。

最重要ポイント｜「新価」と「時価」の違い

火災保険を選ぶ時、契約形態が「新価」か「時価」かは最も重要な確認ポイントです。

項目	新価（再調達価額）	時価
意味	同じ建物を今、新しく建て直すのに必要な金額	新価から経年劣化分を差し引いた価額
築20年の木造アパート（例）	新築相当の金額	新築相当の30〜50%程度
全焼時	建て直し費用が出る	建て直しに足りない可能性
現在の主流	⭕ こちらが標準	△ 古い契約に多い

大家としては「新価」一択

時価契約だと、全焼しても建て直す費用が出ません。「修繕や建替の費用を保険でカバーする」という保険の本来の目的を果たすには、新価契約が必須です。

古い契約は要注意

特に親から相続した古い保険契約や、10年以上前に契約した火災保険は、時価契約になっていることがあります。

保険証券を確認
「再調達価額」「再取得価額」と書いてあれば新価
「時価」と書いてあれば時価
不明なら保険会社に確認

地震保険への影響

地震保険は **火災保険の保険金額の30〜50%**で設定されるため、

火災保険を新価で契約 → 地震保険も新価ベース ⭕
火災保険が時価だと → 地震保険も時価ベース ❌

つまり、火災保険を新価で契約することが大前提です。

地震保険——火災保険とは別物

日本は地震大国。大家として、地震保険にも入るかどうかは必ず検討すべき項目です。

知っておきたい基本

項目	内容
単体加入は不可	必ず火災保険とセットで加入。途中付帯も可能
国と保険会社の共同運営	どの会社でも基本料率・補償内容は一律（耐震等級・免震建物による割引は別途あり）
補償額の上限	火災保険金額の30〜50%の範囲で設定。建物は最大5,000万円、家財は最大1,000万円
地震が原因の火災も対象	「地震による火災」は火災保険ではなく地震保険でカバー
保険料の目安	木造アパート1棟で年10〜20万円程度（地域・構造で変動）

注意点①｜補償額は最大でも火災保険の50%

つまり、火災保険が3,000万円の物件なら、地震保険は最大1,500万円。建物が全壊しても満額の補修費は出ない可能性があります。

注意点②｜大規模地震では「一部損」認定が多い

これは多くの人が誤解している点ですが、地震保険は損害区分によって支払い額が大きく変わります。

区分	支払い割合
全損	保険金額の 100%
大半損	保険金額の 60%
小半損	保険金額の 30%
一部損	保険金額のわずか5%

そして、過去の大規模地震では「一部損」認定が大半を占めていました。

地震	認定区分の傾向
能登半島地震（2024年）	一部損が大半（参考：日本損害保険協会等の集計で約7割超）
東日本大震災（2011年）	一部損が大半（参考：同集計で約7割）

※ 数値は集計時点・出典により幅があるため、おおよその傾向としてご理解ください。

つまり、大多数の方は保険金の5%しか受け取れなかったということです。

「全損なら満額もらえる」と思っていると、現実には「一部損で5%だけ」というケースが大半、というのが実情です。

結論｜地震保険は「立て直しの足がかり」

地震保険には満額補償ではなく、復旧の第一歩を支える保険という性格があります：

完全に建て直すための資金にはならないことを理解する
それでも、5%でも10%でも入金されれば、当座の生活費・修繕費の足しになる
ローン返済が残っている物件ほど、地震保険の意味は大きくなる

「完全な復旧資金にはならないが、ゼロよりはずっと良い」というのが正しい理解です。

私の選択

私は現金を厚めに持ち、物件の所在地や管理会社も分散しています。

理由：

地震保険は支払い額が限定的（一部損なら5%のみ）なので、保険だけに頼らない設計にしている
現金クッションで当座の修繕費・ローン返済をカバーできるようにしている
所在地を分散することで、特定エリアの大規模災害で全資産が同時被災するリスクを抑える
管理会社も分散して、緊急時に管理会社が機能不全になっても他物件で対応できる

大家として絶対押さえたい3つの特約

普通の火災保険にプラスして、大家には欠かせない特約があります。

① 施設賠償責任保険（最重要）

屋根の瓦が落ちて通行人に怪我をさせた、ベランダ崩落で車を傷つけた——こうしたケースで地主・家主の賠償責任をカバーします。

私の1棟目のケースで一番欲しかったのがこれ。人身事故になると賠償額が高額になるので、これだけは必須です。

② 家賃補償特約

火災等で建物が使えなくなった期間の家賃収入の損失を補償。

復旧までの3ヶ月・6ヶ月・12ヶ月など、期間を設定して契約します。ローン返済が続く中で家賃ゼロになると経営が一気に厳しくなるため、これも重要です。

③ 個人賠償責任保険

日常生活で他人にケガをさせたり物を壊した場合に補償。

施設賠償責任保険とは別物。家族の自転車事故などにも使える便利な保険ですが、自動車保険・クレジットカード・他の損害保険に付帯しているケースが多い特約です。

加入前に重複していないか確認しましょう。重複していれば、火災保険に追加する必要はありません。

保険料の相場

小規模な木造アパート1棟あたり、年5〜15万円程度が一つの目安です。

ただし、地域・築年数・規模・構造で大きく変動します。例えば：

東京都心の準耐火構造・高評価額の建物：年20〜40万円超になることも
地方の小規模木造アパート：年5〜10万円程度
水災・地震保険を厚くする：さらに上乗せ

ここ数年、火災保険料は値上げ傾向にあります。

自然災害の増加（台風・水害）
建材費の高騰
築古物件のリスク上昇

**長期契約（現行の最大5年）**にすると、年間あたりの保険料を抑えられることがあります。次の更新タイミングで検討するのがおすすめ。

私が今やっていること

1棟目の失敗を踏まえて、現在は：

全物件に火災保険+施設賠償責任保険+家賃補償特約を必ず付ける
5年契約で保険料を圧縮
年に1回、補償内容を見直し（築年数とともに必要な補償も変わる）

まとめ｜大家の火災保険・地震保険のポイント

ポイント	内容
入らない選択肢はない	「あれば便利」ではなく「必須」
「新価」契約が大前提	「時価」だと全焼時の建て直し費用が出ない
施設賠償責任保険は必ず	人身事故時の数千万円リスクをカバー
家賃補償特約も入れる	火災後のローン返済をカバー
地震保険もセットで	地震・地震による火災・津波をカバー（火災保険の30〜50%）

「保険料がもったいない」と思ってしまう気持ちもわかります。でも、1回の事故で破産レベルの損害が出る可能性を考えると、年5〜15万円は安い「安心料」です。

私のように「保険未加入の状態で事故」を経験する前に、ぜひ見直しをおすすめします。