第33話：震災で建物が住めなくなった時、大家の義務と対応

大規模震災で建物が住めなくなった時、大家としてどう動けばいいのか——これは普段あまり意識しないテーマですが、いざというときに法的責任や対応を誤ると大きなトラブルになります。

ここでは、民法と関連法を踏まえて、大家の義務と実務対応を整理します。

ケース別の法的整理

ケース1：建物が全壊・滅失した場合

根拠：民法616条の2

条文：「賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。」

項目	内容
契約の効力	賃貸借は完全滅失で終了（解約手続き不要）
大家の損害賠償義務	原則なし（天災で大家に過失がない場合）。ただし事故放置や耐震不備など管理上の落ち度があれば責任が問われ得る
入居者の家賃	滅失時点以降、支払い義務なし
敷金	通常通り精算して返還

ケース2：建物の一部が使用不能（修繕可能）

根拠：民法611条1項（2020年4月改正）

条文（要旨）：「賃借物の一部が使用及び収益をすることができなくなった場合、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」

項目	内容
賃料	使用できない割合に応じて自動的に減額（請求不要）
大家の修繕義務	民法606条1項により修繕義務あり
修繕費用	大家負担（賃借人の故意・過失でない場合）
修繕が不可能・著しく困難	賃借物として使用できないため、契約解除や終了の整理が必要
修繕が困難な期間が長期化	賃借人は契約解除可能（民法611条2項）

⚠️ 2020年改正で「請求不要」に：以前は賃借人からの請求が必要でしたが、改正後は自動的に減額されます。大家は減額を「待つ」のではなく、自発的に対応する姿勢が必要。

ケース3：建物の瑕疵で入居者に損害が発生

根拠：民法717条（土地工作物責任）

建物の構造的欠陥・耐震不足等で入居者が怪我・死亡した場合、大家に賠償責任が発生する可能性があります。

責任の順番は以下のようになっています。

第一次的責任：占有者（賃借人）

まず、建物を実際に使っている入居者（占有者）が第一次的な責任を負います。ただし、入居者が「相当の注意」をしていれば免責されます。

第二次的責任：所有者（大家）

入居者が免責された場合、次に所有者である大家に責任が向かいます。これは**「無過失責任型」**で、大家に過失がなくても責任を負う可能性があります。

ただし、実務上の最大の争点は——

「建物の設置・保存に瑕疵（かし）があったか？」

つまり、建物の構造や維持管理に問題があったかどうかが裁判で問われます。

⚠️ 耐震基準を満たしていない・修繕を怠っていたなど、「瑕疵」と評価される事情があると、大家の責任は重くなります。これが大家にとって大きなリスクです。

大家が震災時にやるべきこと（実務）

法的義務を踏まえた上で、実務面で何をすべきか。

① 安全確認と入居者の安否確認

入居者の安否確認（電話・SMS・直接訪問）
建物の目視点検（外周・共用部・各戸）
危険箇所への立入禁止表示

② 専門家による被害調査

応急危険度判定を依頼（自治体が派遣、無料）
建築士による詳細調査（必要に応じて）
罹災証明書を自治体で取得

③ 入居者への正式な通知

状況	通知内容
全壊	契約終了・敷金返還の段取り
一部損	修繕の見通し・賃料減額の説明
一時退去が必要	仮住まいの案内・賃料停止/減額

口頭だけでなく、書面（文書/メール）でも残すことが後のトラブル予防になります。

④ 修繕計画の策定と実行

業者選定（緊急時は数社相見積もりが難しい場合も）
火災保険・地震保険の請求
工事中の賃料は減額または停止

⑤ 敷金・前家賃の精算

契約終了時は敷金を返還
過払い家賃があれば返還
修繕費等を差し引く際は明細を提示

⑥ 公的支援の情報提供

入居者向けに以下の情報を伝えると親切：

被災者生活再建支援金（最大300万円）
災害復興住宅融資（住宅金融支援機構）
応急仮設住宅の入居案内（自治体）

大規模災害時の特別法

大規模災害発生時、政令で「大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法」が適用されることがあります。

主な内容：

借地権者・借家人に優先的に借地・借家する権利を付与
大家・地主側にも特別なルールが適用される可能性

実際の適用は政令指定（東日本大震災時は適用されなかったが、その後の災害で適用された例もあります）。被災時には、国土交通省・自治体の発表を必ず確認してください。

大家が押さえるべき重要ポイント3つ

重要度	ポイント	理由
🔴 最重要	耐震基準の確認・対策	工作物責任で大家は無過失責任
🟠 重要	地震保険+火災保険	修繕費・賃料減額の補填
🟡	入居者との丁寧な対応	訴訟リスクの予防

特に耐震性は、平時から見直しておくべき項目です。新耐震基準（1981年6月以降）を満たしていない物件は、補強の検討に値します。

ただし、旧耐震＝即・責任が認められるわけではありません。実務では「個別の劣化状況・補修履歴・倒壊との因果関係」が争点となります。「旧耐震だから危ない」と一括りにせず、個別の建物状況を専門家と確認することが大切です。

まとめ

ステップ	対応
1. 被害確認	安否確認・目視点検・専門家調査
2. 法的判定	全壊・一部損・修繕可能の見極め
3. 賃料対応	自動減額・支払い停止の整理
4. 修繕実行	業者選定・保険請求・工事
5. 入居者対応	通知・敷金返還・支援情報提供

「天災だから自分には責任がない」では済まないケースがある——これが今回お伝えしたかった最重要ポイントです。

平時のうちに：

耐震性のチェック
保険の見直し
入居者の連絡先整理

をしておくことが、いざという時の対応の質を大きく左右します。