第24話：競売の入札——「訳あり物件だから高くは入らない」と読んだ私の誤算

前回までの続きです。話し合いは平行線のまま、借地権は競売にかけられることになりました。

底地権者である私としても、競売の状況は無関係ではいられません。今回はそのとき私が何を見て、どう判断し、どんな結果になったかをお伝えします。

競売資料の確認

借地権の競売が始まると、誰でも閲覧できる資料が公開されます。私が確認したのは以下です。

これらを総合して、自分なりの「いくらまでなら買って良いか」を見極めます。

資料を確認した結果、明らかになったのは以下の点でした。

アパートとして家賃収入はあるものの、建物は築40年以上の木造。木造の法定耐用年数は22年なので、大幅に超過しています。

これは融資面でも不利になりやすく、新規購入者にとってはハードルが高い要素です。

土地の容積率に対して、現状の建物が容積率オーバーで建っていました。いわゆる既存不適格建築物です。

これは「今の建物はそのまま使えるが、建て替えると今より小さい建物しか建てられない」状態を意味します。資産価値・将来の再建築計画に大きく影響します。

そして資料には、これまでの経緯——地主と借地権を巡って争いがあるという記載もありました。

買い手にとっては「地主との交渉が必要」「トラブルを引き継ぐ可能性」を意味します。

これらの要素を総合して、私はこう判断しました。

「かなり訳ありの物件なので、高値では落札されないだろう」

そこで、私は買受可能価額に少し上乗せした程度の金額で入札しました。

買受可能価額というのは、競売の最低入札価格（売却基準価額の80%）のことです。「安く拾えれば理想、無理なら諦める」というスタンスでした。

しかし、結果は落札できませんでした。

実際の落札価格は、私の想定をかなり上回る高額でした。

当時はちょうど収益不動産ブームが始まっていた時期でした。

私のように「リスクを冷静に見積もる」スタンスの投資家もいれば、「リスクを承知で攻める」スタンスの投資家もいる。市場には異なる読み方をする人が混在しています。

結果として、私の見立ては市場の熱気を読み違えていた形になりました。

競売の入札では、以下の3点が大切だと改めて感じました。

「訳あり物件なら必ず安く落札される」というのは思い込みでした。需給バランスが整わなければ、訳あり物件でも高値が付くことがあります。

底地権者として借地権の競売に参加するのは、完全所有権化への大きなチャンスです。しかし、市場環境次第では、思った価格では取得できないこともあります。

それでも、競売参加に向けた情報収集と分析の経験は、その後の不動産投資にも生きてきました。

この話はまだ続きます。